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이재근 변호사의 법률상담중도금을 지급하지 않은 상태에서 잔금 지급기일이 도래하였을 때 중도금 및 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제할 수 있는지
이재근 변호사  |  panews@hanmail.net
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승인 2019.06.19  11:25:51
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  갑은 을로부터 부동산을 매수한 후 계약금까지 지급하였으나 자금융통이 어려워 중도금을 지급하지 못하였습니다. 이에 을은 잔금지급기일이 경과한 후 갑에게 “앞으로 한 달 내에 중도금과 잔금을 지급하지 않으면 매매계약을 해제하고 위 계약금은 위약금으로 몰취한다”는 내용의 내용증명우편을 발송하였습니다. 그러나 갑은 을이 정한 그 날짜까지도 자금을 융통하지 못하여 중도금과 잔금을 지급하지 못하였고 을은 결국 매매계약을 해제한다는 내용의 내용증명우편을 다시 발송하였습니다. 갑은 서둘러서 친척들에게 돈을 빌려 을에게 다시 찾아가 등기를 넘겨 줄 것을 요청했지만 을은 계약이 이미 해제되었으므로 그렇게 할 수 없다고 합니다. 갑이 소유권을 넘겨받을 수 있는 방법은 없나요?

  해설) 중도금과 잔금을 공탁한 후 소유권이전등기청구소송을 제기하십시오.
만일 사례에서 을의 계약해제가 적법하다고 하면 매매계약은 해제된 것이므로 이제 와서 중도금과 잔금을 지급 한다고 하더라도 소유권을 넘겨받을 수는 없습니다. 그러므로 우선 계약해제가 적법한 것인지 여부부터 살펴보겠습니다. 통상 매수인이 중도금을 지급하지 않는다는 사유로 계약을 해제하기 위해서는 ① 매수인이 중도금지급기일에 중도금을 지급하지 않았어야 하고, ② 매도인이 상당한 기간을 정하여 중도금의 지급을 청구(최고, 催告)하여야 하며, ③ 그럼에도 불구하고 매수인이 중도금을 지급하지 않아 매도인이 계약해제의 의사표시를 하였어야 합니다.
 

  그러나 매도인이 매수인의 중도금지급의무의 불이행을 이유로 매매계약을 해제하지 않고 있는 상태에서 잔금 급기일이 도래하였다면 사정이 달라지게 됩니다. 원래 중도금지급의무는 통상 소유권이전등기의무보다 선행되어 이행되어야 할 것이지만 잔금지급기일이 경과한 이후에는 중도금 및 잔금의 지급과 동시에 소유권이전등기에 필요한 각종의 서류(통상 매도인의 부동산매도용 인감증명서, 등기필증, 등기신청위임장 등이 될 것입니다)를 수령하여 갈 것을 촉구하여야만 계약을 해제할 수 있습니다(87다카1092 판결). 그런데 사례에서 을은 중도금 및 잔금의 지급을 촉구하였을 뿐 소유권이전등기에 소요되는 서류를 수령할 것을 촉구한 사실은 없습니다.
따라서 을의 계약해제는 부적법합니다. 그렇다면 갑으서는 중도금과 잔금을 공탁한 후 을을 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기하여 등기를 넘겨받을 수 있습니다. 참고로 갑은 중도금 지급기일 이후부터 잔급기일 이후부터 잔금지급기일까지의 중도금에 대한 지연손해금(그 액수는 중도금에 대한 민사법정이율인 연5%의 비율에 의한 금원이 될 것입니다)을 지급하여야 할 것입니다. 잔금지급기일 이후에 대해서는 을이 소유권이전등기에 소요되는 서류의 수령을 촉구한 사실이 없으므로 지연손해금을 지급할 필요는 없습니다.

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