을은 갑에게 돈을 빌리면서 을이 경작하는 논의 소유권을 넘겨주었습니다. 변제기에 돈을 다 갚으면 갑 명의로 되어 있는 소유권이전등기를 말소하기로 하였는데 그만 변제기를 놓쳤습니다. 그로부터 약 1년이 지나 돈을 마련하여 갑에게 갚아주고 소유권을 넘겨받으려고 했지만, 갑은 변제기에 돈을 갚지 않았으므로 자신이 논의 소유권을 취득하였다고 주장하면서 을의 요구를 들어주지 않고 있습니다. 어떻게 해야 할까요?
해설) 갑이 돈을 받으려고 하지 않으면 공탁을 걸로 소유권 이전등기 말소 청구소송을 제기하십시오. 사례의 경우와 같이 차용금의 담보로 부동산의 소유권이전등기를 넘겨주고 나중에 돈을 갚을 때 소유권이전등기를 말소하여 소유권을 돌려주기로 하는 내용의 담보를 양도담보라고 부릅니다. 이와 달리 담보로 가등기를 설정 받고 변제기에 돈을 갚지 않는 경우 가등기에 기한 본등기를 하여 소유권을 취득하기로 하는 내용의 담보를 가등기담보라고 부릅니다.
이와 같은 가등기담보나 양도담보 모두, 채권자가 담보부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 다음 세 가지 요건을 갖추어야 합니다(가등기 담보등에 관한 법률 제3조, 제4조).
① 채권자는 변제기에 채무자가 돈을 갚지 않을 때 담보설정 당시의 부동산의 가액에서 차용권금과 이자를 합산한 액수를 뺀 나머지 금액(청산금)을 채무자에게 통지하여 주어야 합니다.
② 통지한 날로부터 두 달(청산기간)이 지나도 채무자가 돈을 갚지 않았어야 합니다.
③ 청산기간이 경과한 후 채권자가 통지한 청산금을 채무자에게 지급하여야 합니다.
만일 위와 같은 요건이 갖추어지지 않았다면 채권자는 변제기가 지났다고 하더라도 부동산의 소유권을 취득할 수는 없습니다. 따라서 채무자로서는 언제든지 차용원리금을 갚고 소유권 이전등기(또는 가등기) 의 말소를 구할 수 있습니다. 다만 변제기로부터 10년이 경과하였거나 담보부동산을 선의(善意)의 제3자가 취득한 경우라면 소유권이전등기의 말소를 구할 수 없습니다(가등기담보법 제11조).
사례에서 갑은 위 ①, ②, ③의 청산절차를 밟지 않았으므로 귀하께서는 차용원리금을 모두 지급하고 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있습니다. 갑이 돈을 받지 않으려고 한다면 변제공탁을 한 후 소유권이전등기말소청구소송을 제기하면 될 것입니다.