갑은 을로부터 평택시 동삭동 소재 임야를 매수하기로 하면서 가격은 부동산등기부에 표시된 면적인 3,000평을 기준으로 평당 2만원으로 계산하여 대금 6,000만원을 지급하였습니다. 그런데 나중에 실제 면적을 확인하여 보니 위 임야의 면적은 2,400평에 불과하여 무려 600평이나 부족한 것이었습니다.이런 경우 갑은 600평에 해당하는 대금을 반환받을 수 없나요

<해설> 토지의 면적에 주안을 두어 계약을 체결하였다는 사실이 입증될 경우 부족분에 대한 대금을 반환받을 수 있을 것입니다 . 매매목적물의 수량을 지정한 매매의 목적물이 계약당시 부족한 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실 사실을 알지 못하였다면 매수인은 그 부족 또는 멸실된 부분만큼의 감액을 청구할 수 있습 니다. (민법 제574조) 나아가 만일 잔존한 부분만이면 매수하지 아니 하였을 것이라고 인정될 경우 매수인은 계약 전체를 해제할 수도 있습니다.

여기서 말하는 “수량을 지정한 매매”란 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 중점을 두고, 대금도 이 수량을 기준으로 하여 정한 경우(95 다48780 판결)를 말하는데, 부동산을 매수하면서 그 대금을 등기부상의 면적을 기준으로 계산한 때에는 이러한 수량을 지정한 매매로 볼 수 있는 경우가 많습니다.

그러나 우리 나라에서는 통상 등기부상의 면적과 실제 면적이 일치하지 않기 때문에 부동산의 매매대금을 등기부상의 면적을 기준으로 계산하였다고 하더라도 언제나 “수량을 지정한 매매”라고 볼 수는 없습니다. 이런 경우는 특정한 지번의 토지 1필지를 그 현황대로 매입하기로 하면서 그 대금을 정하는 하나의 방편으로 평당 얼마 하는 식으로 가격을 산정한 것으로도 볼 수 있기 때문입니다.

그러나 매매대금을 등기부상의 면적을 기준으로 계산하고, 추후 실제 부동산의 면적과 등기부상의 면적이 다른 경우 매매대금을 정산하기로 하는 사후정산약정을 한 경우 라면 확실히 “수량을 지정한 매매” 라고 볼 수 있을 것입니다. 사례에서도 갑이 토지의 평수에 주안점을 두어 토지를 매매하였다면 대금의 감액을 청구할 수 있을 것입니다.

그러나 매매대금을 등기부상의 평수를 기준으로 계산하였다는 사실만을 가지고서는 토지의 평수에 주안점을 둔 “수량을 지정한 매매”로 인정되기는 어렵습니다. 따라서 당시 인근 토지의 시가를 고려해 볼때 2천400평에 대해서 6천만원의 가격이 지나치게 낮다든지 아니면 추후에 실제 면적과 차이가 있을 경우 사후정산하기로 하는 약정이 있었다든지 하는 사정이 있는 경우 “수량을 지정한 매매” 로 인정되어 대금의 감액을 청구할 수 있을 것으로 판단됩니다.

그러므로 토지를 매입하실 때에는 등기부상의 평수만을 믿지 말고 지적도상의 면적이나 실제 면적등도 확인하여 볼 필요가 있습니다. 또한 수량 부족에 대비한 감액을 청구하기 위해서는 사후정산 약정을 반드시 하 여야 할 것입니다.

참고로 아파트 분양의 경우도 통상 수량을 지정한 매매로 보지는 않기 때문에 아파트분양시 분양광고 상의 평수와 실제 평수가 다르다고 하더라도 대금의 감액을 청구하기는 어렵다는 점을 말씀드립니다.

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