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이재근 변호사의 법률상담별도의 약정이 없는 경우에도 계약금의 배액을 지급하고 계약을 해제할 수 있는지 여부
이재근 변호사  |  panews@hanmail.net
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승인 2019.05.16  10:32:12
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갑은 을에게 임야 3,000평을 팔기로 하고 계약금으로 매매대금의 10%인 1,000만 원을 받았습니다.
그런데 중도금 지급기일이 되기 전 훨씬 더 높은 가격으로 위 임야를 매수하려고 하는 사람이 있어서,
을에게 1,000만 원을 돌려줄 테니 계약은 없는 것으로 하자고 하였습니다. 그러나 을은“매도인이
계약을 위반하는 경우 계약금의 배액을 상환하고, 매수인이 계약을 위반하는 경우 계약금을 포기한
다”는 내용의 약정이 없는 이상 계약을 이제 와서 물리지는 못한다고 거절하고 있습니다. 을의 말이
맞는 것인가요?
 

  해설) 계약금의 배액을 상환하면 계약을 해제할 수 있습니다.  매매계약을 체결할 때 보통 대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어서 지급하도록 약정을 하고 있습니다. 이 때 계약금은 법률적으로 세 가지의 의미를 가질 수가 있습니다.
 

그 첫 번째는 증약금(證約金)으로서 당사자 간에 계약을 체결하였다는 증거로서의 의미를 가집니다.

그두 번째는 해약금(解約金)으로서, 이러한 의미로 계약금이 수수된 경우 매도인은 계약금의 배액을 돌려주는 조건으로, 매수인은 계약금을 포기하는 조건으로 계약을 해제할 수 있습니다.

  마지막 세 번째는 위약금(違約金)으로서 손해배상액의 예정 또는 위약벌의 의미를 가지게 됩니다. 보통의 계약금은 당사자 간에 별다른 약정이 없더라도 계약금으로 일정한 돈을 주고받았다면 증약금의 성격을 가집니다. 또한 우리 민법 제565조는 계약금은 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정하고, 다만 이 경우 해약은 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 가능하다고 합니다. 사례에서는 매매대금의 10%인 계약금을 교부하였고, 이 계약금을 해약금으로 하지 않는다는 당사자 간의 특별한 약속은 없었으므로 갑에게 계약의 해제권이 인정될 수 있을 듯합니다.

  그러나 만일 사례에서 을이 중도금을 지급하는 등 이행에 착수하였다고 한다면 이러한 해약권은 인정되지 않습니다. 한편 을은 “매도인이 계약을 위반하는 경우 계약금의 배액을 상환하고, 매수인이 계약을 위반하는 경우 계약금을 포기한다”는 약정이 없으므로 갑의 해약권은 인정되지 않는다고 주장하고 있습니다.

  그러나 을이 말하는 이러한 약정은 손해배상액예정의 의미를 가지는 위약금 약정으로서 해약권과는 무관합니다. 또 위와 같은 약정이 있는 경우 계약금은 증약금, 해약금, 위약금의 성격을 모두 가지는 것이라고 할 것입니다.
 

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