요즘 작은 주택을 여러 채 사서 임대하려는 분들이 많죠?
집을 여러 채 갖게 되면 양도소득세를 무겁게 물지만, 올해말까지 한시적으로 다주택자 양도세 중과 규정이 완화돼 적용되고 있습니다.
또한 부동산 경기침체로 인해 중과 규정이 완화되거나 폐지될 수 도 있는 상황입니다. 따라서 이러한 상황에 따라 주택임대사업등록을 할지는 잘 판단해야 할 문제입니다.
임대사업자 등록을 하지 않는 경우를 살펴볼까요?
거주용 주택을 소유한 상태에서 임대용 주택 1채나 2채를 구입하게 되면, 1세대 다주택자에 해당되어 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도 기본세율(6 ~ 38%)이 적용됩니다. 기본적으로 현행 세법에서는 1세대 3주택 이상에 해당되는 주택에 대해서는 60%, 1세대 2주택에 해당하는 주택은 50%의 높은 중과세율이 적용되도록 되어 있으나, 최근에 올해말까지 한시적으로 기본세율이 적용되도록 되어있어요.
다만, 국회에서 현재 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 특례를 2014년까지 연장하는 방안이 추진되고 있어서 2014년까지는 1세대 다주택에 대해서도 기본세율이 계속 적용될 가능성이 큽니다 이번에는 임대사업자 등록을 하는 경우를 살펴보겠습니다.
그동안 매입임대주택의 경우 수도권은 3호 이상 주택을 임대하여야 세제지원을 받을 수 있었으나, 2011년 10월 14일 이후 부터는 1주택만 임대주택으로 등록하여도 일정 요건을 갖춘 매입임대주택을 양도하는 경우 일반세율(6~38%) 및 장기보유특별공제(최고 30%)를 적용받을 수 있으며, 또한 그동안 거주용 자가주택 1채를 보유한 자가 임대주택을 추가로 구입하여 임대사업을 하면, 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 없었으나, 2011년 10월 14일 이후 임대주택외 거주용 자가주택 1채를 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
※ 매입 임대주택 요건
- 주택면적의 경우, 공동주택인 경우에는 전용면적을 의미함. 먼저 사례를 보기전에, '거주'와 '보유'라는 말이 섞여있으니 잘 구분해서 읽으셔야 한답니다 아래의 두가지 사례를 통해 임대주택과 관련된 세부담을 줄일 수 있는 방법을 살펴보면,
첫째, 2주택자가 1채를 임대주택으로 등록하고 거주용 자가주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있는 경우는 거주용 자가주택에 2년 이상 거주한 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 단, 거주용 자가주택을 양도한 후 1세대 1주택 상태에서 남은 임대주택 1채에 대해서는 5년 이상 임대하고 2년 이상 보유(거주요건 없음)한 경우에만 양도할 경우 비과세를 적용받을 수 있으며, 직전 거주용 자가주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분에 대해서만 비과세를 받을 수 있습니다.
둘째, 여러 채의 임대주택을 가진 임대사업자가 거주용 자가주택을 비과세 양도한 이후, 임대주택에 거주하게 되면 해당 임대주택도 거주용 자가주택으로 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있는 경우는 직전에 비과세받은 거주주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분만 비과세 받을 수 있고, 임대주택사업자가 보유한 임대주택을 임대의무기간 종료 이후 거주용 주택으로 전환하여 양도하는 경우에는 2년 이상 거주하여야 하며, 거주기간 계산은 임대주택 사업자 등록일 이후 분만 포함됩니다.
여러가지 케이스를 살펴 보았는데 임대사업자 등록여부에 대해서는 임대용 주택에 5년이상 투자할 의사가 있는지 확인하고 임대사업 도중에 거주주택을 팔 가능성이 있는지에 대해 면밀히 검토하여야 하며, 꼭 전문가와 상의한 후에 결정하세요.