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이재근 변호사의 법 / 률 / 상 / 담주택의 인도를 받고 전입신고를 하기 전에 설정된 근저당권이 실행된 경우 주택임차인이 경락인에게 대항력을 주장할 수 있는지 여부.
이재근 변호사  |  panews@hanmail.net
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승인 2018.11.22  13:03:19
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  갑은 A아파트 803호에 전세를 얻어 입주하였습니다. 그러나, 이사 후 여러가지 사정으로 바빠 전입신고를 한 달이나 지나서 하게 되었습니다. 그런데, 전입신고 후 등기부를 확인해 보니 전입신고 며칠전에 위 아파트에 근저당권이 설정되어 있는 것이었습니다. 근저당권이 실행되어 제3자가 경락을 받게 되는 경우 갑은 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있나요?

해설) 주장할 수 없습니다.

  주택임대차보호법상의 대항력은 주택이 매매 등으로 양도된 경우 뿐만 아니라 강제집행이나 저당권의 실행에 의한 경매에 의하여 제3자가 소유권을 취득한 경우에도 적용됩니다.

  그러나 주택임대차보호법상 대항력을 취득하기 위해서는 주택의 인도와 함께 주민등록(전입신고)을 갖추어야 하는데, 강제집행이나 저당권실행을 위한 경매의 경우 경락인에 대하여 임차권을 주장하기 위해서는 임차인의 주택인도 및 주민등록이 모두 강제집행의 압류등기(또는 가압류등기) 또는 근저당권자의 등기보다 먼저 되어 있어야 합니다.

  따라서, 임차주택에 대한 압류등기(또는 가압류 등기)나 근저당권설정등기가 된 이후에 주택을 인도받아 전입신고를 한 임차인은 경락인에게 대항할 수 없습니다.

  그런데, 통상 주택의 인도를 받은 이후에 시간이 경과하여 전입신고를 하는 것이 일반적입니다. 이런 경우 대항력을 취득하는 것은 언제인지가 문제됩니다.

  이에 대하여 우리 대법원은 “주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주님등록이 등기와 달리 간이한 공시방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한 데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이므로 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다(97다22393 판결).”고 판시한 바 있습니다.

  이와 같은 판례의 태도에 따르면 갑은 전입신고를 마친 다음날 대항력을 취득한다고 할 것이므로 그 이전에 근저당권등기를 마친 근저당권자에게는 대항할 수 없습니다. 따라서 그 근저당권이 실행되어 위 주택이 제3자에게 경락되는 경우 갑은 집을 비워주어야 합니다.

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