평안신문
포커스 라이프법률상담
이재근 변호사의 법 / 률 / 상 / 담1순위 근저당권이 설정되어 있는 상태에서 임차인이 대항력을 취득한 이후 설정된 2순위 근저당권이 실행되어 제3자가 주택을 경락받은 경우 주택임차인은 임차권을 주장할 수 있는지.
이재근 변호사  |  panews@hanmail.net
폰트키우기 폰트줄이기 프린트하기 메일보내기 신고하기
승인 2018.11.08  15:59:56
트위터 페이스북 미투데이 요즘 네이버 구글 msn

   
 
  병은 갑은행의 근저당권이 설정된 주택을 전세금 3,000만원에 임차하여 전입신고를 마치고 거주하고 있습니다. 그런데 병이 전입신고를 마친 이후 을이 위 주택에 대하여 2순위 근저당권을 설정하였고, 집주인이 을의 채무를 변제하지 못하자 을이 위 주택에 대하여 경매를 신청하였습니다. 이러한 경우 병은 주택을 경락받은 사람에 대하여 임차권을 주장할 수 있는지요.

 

해설) 임차권을 주장할 수 없습니다.
  강제집행이나 저당권실행을 위한 경매의 경락인에 대하여 주택임차인이 임차권을 주장하기 위해서는
임차인이 강제집행의 압류등기(또는 가압류등기)

  또는 근저당권자의 등기보다 먼저 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐야 합니다. 따라서 임차주택에 대한 압류등기(또는 가압류등기)나 근저당권설정등기가 된 이후에 주택을 인도받아 전입신고를 한 임차인은 경락인에게 대항할 수 없습니다.

  따라서, 사례에서 병은 갑에게 대항할 수 없으나 을에게는 대항할 수 있는 것입니다. 이렇게 보면 병은 2순위 근저당권자 을이 경매를 신청하여 경락된 경락인에게 임차권을 주장할 수 있다고 생각할 수 있습니다.

  그러나 2순위 근저당권이 실행되는 경우 1순위 근저당권도 자동적으로 실행되게 되므로 결과적으로는 병이 대항할 수 없는 1순위 근저당권자 갑이 경매를 신청한 것이나 다를 바가 없게 됩니다. 따라서 병은 결국 위 저당권실행절차에서 주택을 경락받은 경락인에게 대항할 수 없는 것이 됩니다.

  이렇게 되면 병으로서는 임차권을 주장할 수는 없고 경락대금 중 임차보증금에 대하여 우선변제를 받을 권리밖에 없습니다(임차보증금의 우선변제권에 관한 사례 참고).

  그러나 병이 위 주택에서 계속 거주하고 싶다면 주택의 소유자 대신 갑에게 채무를 변제하고 갑의 근저당권을 말소하면 됩니다.
 
  이렇게 하면 갑의 근저당권은 소멸하게 되고 을의 근저당권만 실행되게 되므로 병은 경락인에 대하여 임차권을 주장할 수 있게 됩니다.

  이것은 병에게 자력이 충분히 있고, 갑의 근저당권에 의하여 담보되는 채무액이 소액인 경우 고려해 볼 만한 방법일 것입니다.

< 저작권자 © 평안신문 무단전재 및 재배포금지 >
이재근 변호사의 다른기사 보기  
폰트키우기 폰트줄이기 프린트하기 메일보내기 신고하기
트위터 페이스북 미투데이 요즘 네이버 구글 msn 뒤로가기 위로가기
이 기사에 대한 댓글 이야기 (0)
자동등록방지용 코드를 입력하세요!   
확인
- 200자까지 쓰실 수 있습니다. (현재 0 byte / 최대 400byte)
- 욕설등 인신공격성 글은 삭제 합니다. [운영원칙]
이 기사에 대한 댓글 이야기 (0)
최근인기기사
1
“주민 숙원 이뤄졌다”용죽고등학교 2026년‘개교 확정’
2
6세기부터 한 곳만을 지켜온 난공불락의 성‘죽주산성’
3
이충문화체육센터 배드민턴장,‘동호회 점령’논란
4
“28번째 생일”평택시민의 날 기념식 개최
5
평택 고덕신도시, 불법적재물로 몸살
6
검찰, 정장선 평택시장에 벌금 500만 원 구형
7
평택 북부 주민들, “전투기 소음에 못 살겠다”
8
정장선 평택시장,“노년이 빛나는 따뜻한 도시”포부 밝혀
9
고덕국제신도시 운행할 수요응답형‘똑버스’개통식 개최
10
팽성읍 인근 농지에 미군 F-16 전투기 추락
신문사소개윤리강령편집규약기사제보광고문의불편신고개인정보취급방침청소년보호정책이메일무단수집거부
경기도 평택시 비전5로 35, 501호(비전동) (주)평안신문  |  대표전화 : 031-692-5577  |  팩스 : 031-692-5579  |  대표메일 : panews@hanmail.net
정기간행물ㆍ등록번호 : 경기 다 00922  |  발행인 : 심순봉  |   청소년보호책임자 지정 : 임강유
Copyright © 2011 평안신문. All rights reserved. mail to master@panews.co.kr