서울시 서초구 서초대로 301 9층
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갑은 식당을 하기 위해 평택 시내에 있는 3층으로 된 신축건물 중 1층을 보증금 2억 원에 월 500만 원의 임대료를 지급하기로 하고 을로부터 임차하여 1억원 정도를 들여 건물 내부에 식당 영업을 하기 위해 각종 비품을 들여놓고 장식물을 설치하였습니다. 그런데 영업을 시작한 지 10개월여 지났을 무렵 병이라는 사람이 나타나서 위 건물의 소유주는 자신이므로 당장 가게를 비우고 그 동안 건물 사용의 대가를 달라고 요구하였습니다. 사정을 확인하여 보니, 건축업자인 을은 정으로부터 부지를 매수한 후, 자신의 노력과 비용으로 건물을 신축·분양하여 그 분양대금으로 정에게 부지 매매대금을 지급하기로 하고 그 매매대금채권 담보를 위하여 정 명의로 건축허가를 받고 보존등기도 정 앞으로 받아두었다고 합니다. 위 건물의 분양이 뜻대로 되지 않자 부도가 난 을은 도주해 버리고, 정은 건물과 부지를 병에게 매도하고 등기까지 넘겨주었다고 합니다. 갑은 가게를 비워 주어야 하나요? 건물을 비워 주어야 한다면 갑이 건물에 투자한 비용을 회수할 수 있는 방법은 없나요?
해설) 가게를 비워 주어야 하며, 건물에 투자한 비용을 회수하기도 어렵습니다. 그러나 사용료를 지급할 필요는 없습니다.
사례의 경우 토지 매매대금 채무를 부담하고 있는 채무자인 건축업자 을이 그 매매대금채무를 담보하기 위하여 건축허가 명의를 정앞으로 하기로 하였고 보존등기도 정앞으로 되었으므로 건물의 소유권은 을에게 있다가 보존등기가 경료됨과 동시에 담보목적의 범위 내에서 정에게 소유권이 넘어갔다고 할 것입니다.
그런데 갑은 원래 소유자인 을과 임대차계약을 체결하여 건물에 대한 임차권을 취득하였지만, 위 건물의 소유권이 담보목적의 범위 내에서나마 정에게 넘어가고 정이 담보권 실행을 위해 건물의 소유권을 병에게 넘긴 이상, 새로운 소유자인 병에 대하여 임차권을 주장할 수는 없습니다(본 사안은 임차보증금이 2억 원이고 월세가 500만 원이므로 상가건물임대차보호법상 보증금액수가 7억원입니다. 이런 고액 보증금의 상가건물임대차는 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못하므로 신소유자에게 대항력을 주장할 수 없습니다).
따라서 건물을 명도하여 주어야 합니다. 마지막으로 건물 사용의 대가를 지급하여야 하는지 여부에 대해 살펴보겠습니다. 타인의 물건을 법적인 권한없이 사용하여 이득을 얻었다면 당연히 그 이득을 소유자에게 반환하여야 할 것입니다(민법 제741조 부당이득), 그리고 건물 사용의 대가는 통상 그 건물의 임대료 상당액이 될 것입니다.
그런데 위 사례에서 임차인은 건물을 소유자로부터 정당하게 임차하였다고 생각하고 사용하였으므로 선의의 점유자라고 할 수 있습니다.
따라서, 선의의 임차인인 갑은 민법 제201조에 의해 그 동안의 사용이익에 대하여 반환할 의무가 없습니다. 그러나 갑이 병에 대하여 임차권을 주장할 수 없다는 사실을 알게 된 이후부터는 악의(惡意)의 점유자가 되므로 임차료 상당의 부당이득을 반환하여야 합니다