오늘은 등기부상의 여러권리와 특히 관심을 두어야 하는 권리들에 대하여 알아 보겠습니다.
모든 부동산 물건에는 등기부상의 권리 - 지상권, 지역권, 담보가등기, 가압류, 가처 분, 가등기 등 - 와 등기되지 않은 임차권, 대항력있는 임차인, 유치권, 분묘기지권 법정지상권 등이 있습니다.
이렇듯 많은 권리 중에 어떤 것은 매각되면 깨끗이 삭제(소멸)되는 권리가 있고, 또 어떤 것은 낙찰로 인해 매각이 되더라도 그 대로 남아 낙찰자에게 이전되고 결국에는낙찰자가 부담해야 되는 권리도 있습니다. 즉, 낙찰로 매각이 되면, 그 물건을 낙찰 받은 매수인은 매각대금을 내고, 매각대금을 완납함과 동시에 소유권을 갖게 됩니다.
이후 매수인은 소유권이전 등기를 하는데, 이때 등기부 등본상에 있는 권리중 어떤 것은 말소등기가 되지만, 어떤 것은 하고 싶어도 말소가 되지 않고, 매수인이 떠안고 책임을 지게 되는 경우가 생길 수 있는 것입니다.
과연, 어떤 기준에 의해 이처럼 소멸 또는 인수되는 권리가 구분되는 것일까요? 그것은 바로 소멸기준권리, 즉 말소기준 권리에 의해 구분되는 것입니다.
말소기준권리 6가지
1. 압류 2. 가압류 3. 저당권 4. 근저당권 5. 담보가등기 6. 경매개시결정기입등기
이렇게 6가지의 권리들 중에서 등기부 등본상에 등기된 일자가 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 되는데, 위의 권리중 어떤 것은 등기부 갑구에 기록되고, 또 어떤 것은 등기부 을구에 기록된답니다.
주로 갑구에는 소유권에 관한 사항으로 압류등기,가압류등기, 가등기 예고등기, 가처분등기, 경매개시결정기입등기 등이 기록되고, 을구에는 소유권 이외의 권리사항으로서 지역권, 저당권, 지상권등이 기록됩니다.
이때, 권리의 순위는 "동.순.별.접" 의 순위, 즉 같은 구( 예: 갑구와 갑구, 을구와 을 구) 사이에는 등기부에 나와 있는 "순위번 호"에 의해, 다른 구( 예: 갑구와 을구) 사이 에는 '접수날짜' 에 의해 권리의 순서가 정해집니다. 극히 드문 경우이기는 하지만, 만일 '접수 날짜' 가 같은 권리가 있다면 각각의 '접수 날짜' 밑에 있는 '접수번호'가 빠른 권리가 앞선다는 것도 기억해야 겠습니다.
지금까지의 설명은 등기부상에 나타나는 권리들이며, 이외의 관습법상의 권리는 관련서류와 현장답사를 통해서만 정확히 확인 될수 있는 권리입니다.
또 한가지 명심해야 할것은 예고등기, 유 치권, 법정지상권, 분묘기지권은 무조건 낙찰자가 떠안아야 되는 권리, 인수되는 권리라는 것입니다. 특히 주의 해야 겠습니다.