법무법인 해송
 
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 갑은 주택을 임차하면서 사업상의 필요에 의하여 갑의 처와 아이들의 주민등록만을 옮겨 두었다가 나중에서야 전입신고를 하였습니다. 그런데, 그 사이에 갑의 임차주택에 근저당권이 설정되었습니다. 이와 같이 갑의 전입신고 이전에 임차주택에 근저당권이 설정되어 있는 경우 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 있을까요?

해설) 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
주택임대차보호법 상의 대항요건으로 주민등록은 임차인 본인 뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함한다는 것이 대법원의 판례입니다(87다카14 판결). 따라서 갑의 가족이 근저당권설정등기가 경료되기 이전에 이미 전입신고를 하고 이사하여 살고 있었다면 갑의 전입신고 유무를 불문하고 근저당권에 대하여 임차권을 주장할 수 있습니다.

  또한 주택을 임차한 후 자신이 직접 거주하지 않고 임대인의 승낙을 얻어 제3자에게 다시 임대(전대, 轉代)한 경우도 그 임차인(전차인, 轉借人)이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그때로부터 원 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득할 수 있습니다(94다3155 판결).

  나아가 주택임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우에도 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지는 않는다는 것이 대법원의 판례입니다(95다30338 판결).