법무법인 해송
 
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해설) 부동산 물권의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하기 위하여(부동산등기법 제3조 등) 또는 채권을 담보할 목적으로 사용됩니다.

   부동산물권(소유권, 지상권, 저당권 등)의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하기 위하여 사용되는 예를 보면, 갑이 을에게 부동산을 매수하였는데 을이 갑 몰래 다른 사람에게 그 부동산을 매각하여 소유권이전등기를 넘겨준다든지,

  아니면 저당권을 설정하여 준다든지 하는 경우에 갑은 소유권을 취득할 수 없거나 혹은 저당권을 떠 안은 채 소유권을 취득할 수 밖에 없습니다.

  이런 경우 갑이 부동산을 매수한 후 자신의 소유권이전등기 청구권을 보전하기 위하여 가등기를 하여 두었다면, 가등기가 경료된 이후 을이 위와 같은 배신행위를 하였다고 하더라도 갑은 그 가등기에 기한 본등기를 할 수 있습니다.

  또한 그렇게 되면 갑의 가등기 이후에 경료된 제3자의 소유권이전등기나 저당권설정등기는 직권으로 말소되게 됩니다(이것을 ‘본등기순위보전의 효력’이라고 합니다).

  따라서 갑은 소유권을 취득할 수 있고, 저당권의 부담을 떠안을 필요도 없습니다. 그러므로 부동산을 매수할 때 확실히 해 두기 위해서는 가등기를 활용할 필요가 있을 수도 있습니다.

  그 외에 부동산에 대하여 지상권을 설정하거나 저당권을 설정하려고 할 때에도 같은 용도로 가등기를 활용할 수 있습니다.

  채권담보목적으로 사용하고자하는 경우 채권자는 담보목적물에 가등기를 경료하여 두고 나중에 채무자가 채무를 이행하지 않으면 가등기에 기한 본 등기를 하여 담보목적물의 소유권을 취득합니다.
 
  이 때 담보목적물에 가등기를 하여 두는 이유는 가등기의 본등기순위보전의 효력을 이용하여 채무자가 제3자에게 담보물을 처분하는 것을 막기위한 것입니다.

  이러한 가등기담보도 채무자가 채무를 이행하지 않아 가등기에 기한 본등기를 하여 담보목적물의 소유권을 취득하기 전에 청산절차를 거쳐야 합니다.