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갑은 을로부터 토지를 매수하기로 하였는데, 토지를 매수하기로 한 뒤에 현장을 답사하여 보니 토지 위에 집이 하나 들어서 있는 것이었습니다. 갑이 을에게 사정을 물어보자 을은 을과 친한 사이였던 병이 을의 소유인 토지 위에 집을 짓고 살도록 토지를 제공해 달라는 요청을 받고 을이 이를 허락하였으나 별도의 임대차계약서를 작성하지는 않았다는 것입니다. 병은 을의 허락을 얻어 을 소유의 토지 위에 집을 지어 등기를 하지 않은 채 살면서 매년 일정금액을 사용료로 지불해 오고 있다고 합니다. 갑은 을에게 병을 내보내고 건물을 철거해 달라고 요청하였으나, 을은 매년 사용료를 받아온 처지에 자신이 야박하게 병을 내보내기가 부담스러우니 갑이 토지에 대한 소유권이전등기를 넘겨받은 뒤에 병을 내보내면 되지 않겠냐고 하면서 갑의 요구를 들어주지 않고 있습니다. 갑은 위 토지가 마음에 들어 위 토지를 매입하고 자 하는데 갑이 병을 상대로 건물의 철거와 토지의 인도를 구할 수 있는지요.
해설) 병은 비록 임대차계약서를 작성하지 않았다고 하더라도 을의 허락을 얻어 매년 일정한 사용료를 지급하면서 살고 있었으므로 건물의 부지에 대해서 을로부터 임차하였다고 볼 수 있습니다. 이와 같이 토지 위에 건물을 짓고 살고 있는 사람이 그 토지의 임차인이라고 한다면 건물 매수인으로서는 각별히 주의를 하지 않을 수 없습니다.
병은 토지의 임차인으로서 대항력을 갖추는 경우 새로운 토지의 소유자에게 그 임차권을 주장하여 계속하여 건물 소유를 목적으로 그 토지를 사용할 수 있습니다. 그런데, 민법에서 정하고 있는 토지의 임차인이 대항력을 갖추는 방법은 토지의 임차권을 등기하는 방법과 건물의 소유를 목적으로 토지를 임차한 경우 건물에 대하여 등기를 갖추는 경우입니다.
사례에서는 을이 병과 토지에 대한 임대차계약서를 작성하지 않았다고 하는 것으로 보아 토지임차권을 등기 하지도 않았을 것이고, 병은 건물을 지은 뒤에 건물에 대한 등기를 하지도 않은 상태이므로 병은 토지 임차권에 대한 대항력을 취득하지 못한 것입니다. 이와 같이 대항력을 취득하지 못한 임차인은 새로운 소유자에게 자신의 임차권을 주장할 수 없으므로 갑은 을에게 건물의 철거와 토지의 인도를 구할 수 있습니다. 한편 이 경우 병은 갑을 상대로 건물매수청구권을 행사할 수도 없습니다. 왜냐하면, 건물매수청구권은 임차인으로서 임대인에 대하여 가지는 권리인데, 대항력이 없는 병은 새로운 소유자인 갑에 대하여 임대인으로서의 지위를 주장할 수 도 없기 때문입니다. 따라서서, 갑은 위 토지에 대한 소유권이전등기를 마친 후 바로 병을 상대로 건물철거 및 토지 인도소송을 제기하면 됩니다.
- 입력 2018.04.19 12:29