공유자란 어떤 부동산의 소유권이 2인 이상으로 등기부상 기재되어 있는 상황의 그 각각의 소유자를 말합니다.
공유자 우선매수권의 행사는 특히,지분 경매의 경우에 해당되어, 지분에 대한 각종의 재산권 행사로 인한 경매시 공유자의 우선권에 대한 내용입니다.
우선매수권에는 2가지가 있습니다.
1. 공유자는 매각기일까지 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하고 최고 매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다.
그 경우 법원은 다른 입찰자의 최고가매 수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가해야 하며, 이 경우 만일 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 한 경우에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 됩니다. 그리고, 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 차순위 매수 신고인 (2등으로써 1등이 대금을 안내는 등의 이유로 지위를 잃을때 1등이 제시한 가격 으로 매수하겠다고 신고하면 됨)으로 봅니다.
2. 매각기일 당일, 공유자는 집행관이 최고가 매수신고인의 이름과 매수가격을 호명 하고, 매각의 종결로 고지하기 전까지 최고 매수신고가격과 동일한 가격으로 매수할 것을 신고할 수 있습니다. (신고후 바로 현장 에서 입찰보증금을 내면 됩니다) 따라서 실무에서는 미리 공유자가 우선 매수신고하는 경우보다는 경매입찰 법정에서 조용히 참관하다가 자신이 공유관계로 있는 물건이 입찰에 부쳐져 최고가매수신고인이 호명될 때, 그때 본인이 사겠다는 의사표시를 하여 공유자우선매수신고가 처리됩니다. 만일, 입찰자가 없으면 다음 매각기일에 경매 입찰 법정에 다시 참석해 이전의 경우 처럼 상황을 보고 결정 하면 되겠습니다.
공유자에게 이러한 권리가 인정되고 있는 바, 지분경매는 타경매에 비해 유찰이 많게 됩니다. 따라서 현장조사하고, 서류발급 받고, 시간내서 법원에 입찰하러 와서 최고가매수신고인이 되려는 순간, 갑자기 나타나서 공유자가 휙 낚아 채 갈 수 있으니, 헛고생이 될 가능성이 그만큼 큰 것이죠. 이러한 이유로 기피 물건으로취급되기도 합니다. 그렇지만, 요즘 경매 입찰 법정의 상황은 약간 달라졌습니다.
공유자가 우선매수권을 행사하는 사례가 점차 줄어드는 양상을 보이고 있습니다. 기탓이 아닐까 하는데, 이런 시기야 말로 지분 경매의 최적기가 아니겠읍니까? 또 한가지, 공유자의 우선매수신청은 있었는데 다른 매수 신고인이 없는 경우에는 최저매수신고가격으로 우선매수가 된것으로 인정하게 됩니다.