2012년 10월 24일 평안신문이 보도한 『평택지역 민간도시개발 사업 “환지계획인가”서 발목 잡혀!』라는 제하의 기사 중에 체비지 압류에 대하여 구체적인 설명이 필요하다고 생각되어 이 글을 씁니다.
1. 평택시가 제안한 부담금납부 보증방안과 체비지압류 불가
·2012년 1월 27일 평택시 도시건축국장실 간담회에서 제안한 내용. 이명근 도시건축국장은 “조합이 토지소유자의 토지를 담보로 부담금납부를 보증하는 방안을 제시하면 환지계획인가를 검토할 수 있 다.”고 참석한 조합임원들에게 제안하였습니다.
·체비지 압류는 부담금납부를 보증하는 방안으로 불가한 이유
2012. 1. 27 도시건축국장 『체비지는 부담금을 납부하지 않고 사용이 가능하기 때문에 부담금납부 보증방안으로 불가함』
2012. 8. 9 영신지구 환지계획 인가 요청에 대한 답변서 『부담 금 징수권자를 대신하여 시에서 체비지 압류는 불가함』
2012. 10. 10 도시건축국장 『현재는 도시개발구역 지정 전에 있는 등기부등본만 있을 뿐이고, 체비지는 압류의 실체가 없는것 임.
환지예정지 대장이라는 단순한 대장에 압류도장을 찍어 놓는 것은 압류가 아니며, 정상적인 압류라고 보면 문제임.
부담금 부과 권자가 압류여부를 결정할 사항으로 평택시가 징수권자를 대신하여 압류를 할 수가 없음.』
2. 조합이 체비지압류를 부담금 납부보증방안으로 제시한 근거
· 체비지도 토지소유자의 토지이다.
도시개발법 제11조와 제34조의 규정을 보면, 체비지는 토지소유자가 토지로 비용을 부담한 것으로 토지소유자의 토지입니다. 단지 도시개발구역 내의 토지소유자가 1인 이상인 경우 사업편의를 위해 조합이 시행자가 되도록 규정 하여 체비지가 조합의 재산이지만 개발비용에 충당하도록 사용목적을 한정하고 있습니다.
· 체비지인 공동주택용지 압류가 적합한 부담금납부보증 방안이다.
도시개발사업에 부과되는 부담금은 시행자에게 부과되므로 시행자인 조합이 납부의무자로서 조합의 재산인 체비지를 부담금납 부담보로 제공하는 것이 정상적인 방법이고, 공동주택용지를 압류하면 아파트분양을 위해 평택시로부터 주택사업승인을 받아야 하기 때문에 부담금을 납부하기 전에 분양이 불가능합니다. 도시개발사업에 부과되는 부담금은 사업이 취소되면 부담금 납 부의무도 취소되는 것은 부담금이 사업진행을 전제로 부과되는 것이 라고 볼 수 있으므로 조성공사착 공실질적인 개발행위 진행)전까지 부담금 납부시기를 연기할 수 있고, 부담금 납부담보는 징수보다는 납부를 보증하면 충분하다고 봅니다. (아래의 경기도 도시정책 과 문서를 조합의견의 근거로 제 시함)
· 2011년 6월 21일 경기도 도시정책과 관계자대책회의결론의 일부.
각종부담금 관련 납부시기에 있어 환지방식을 고려하여, 착공 일을 기준시점으로 변경 부과하는 방안 검토 필요, 최소한 자금유동성을 확보(PF대출) 할 수 있는 환지계획인가시점을 기준으로 변경 필요, 토지소유자들로 구성된 조합에 대하여 각종부담금을 감면하는 방안 도입 필요.
3. 평택시의 체비지는 부담금납 부 담보로 불가론에 대하여.
· 2012. 10. 10 평택시의회에서 평택시 도시건축국장의 불가론 요지.
첫째, 체비지는 압류의 실체가 없는 것이다.
둘째, 환지예정지 대장은 단순한 대장이다.
셋째, 환지예정지 대장에 압류 도장을 찍어 놓는 것은 압류가 아니다.
넷째, 경기도 부담금 부과권자가 체비지압류 여부를 결정할 사항이다.
· 지방세법의 규정을 보면, 체비지는 실체가 있는 토지이다.
지방세법 제107조에 체비지에 대한 재산세 납세의무자를 사업시 행자로 규정하고, 제105조에 재산세 과세대상에 토지만 규정하여 체비지도 토지로 보고 있습니다. 그러므로『체비지는 시행자인 조합의 재산으로 재산세가 과세되는 토지이므로 실체가 있는 것입니 다.』
· 환지예정지 대장은 환지계획 인가 후에 토지등기부등본의 역할을 한다.
아파트는 『집합건축물 등기부 등본』 하나로 토지 및 건물에 대한 소유권이 표시되므로 아파트분 양(매매)도 토지와 건물을 일괄해서 매매하는 것이므로 아파트주택 사업승인과정에 사업시행자가 공동주택용지의 소유권을 100% 확보했는지를 확인하는 절차가 있습니다.
서재지구의 체비지인 공동주택 용지도 토지등기부등본이 없는데도 아파트 분양을 한 것은 환지예 정지 대장에 의해 토지권리를 입증할 수 있기 때문입니다.
환지계획인가 전에는 도시개발 구역 지정 전에 있는 토지등기부 등본에 의해 토지권리가 인정되고 행사되지만, 환지계획인가 후에는 환지예정지 대장에 의해 토지권리가 인정되고 행사됩니다. 그러므로 환지예정지 대장은 단순한 대장이 아니고, 토지등기부 등본의 역할을 하는 대장입니다.
· 담보를 제공하는 방법은 담보의 종류에 따라 다르다.
국세기본법 제29조 6호에 토지를 담보로 제공할 수 있도록 되어 있고, 지방세법 105조에서 체비지를 토지로 보고 있으므로 체비지 담보는 법적으로 가능합니다. 그러나 체비지는 등기부등본은 없고 환지예정지 대장이 등기부등본의 역할을 하므로 환지예정지 대장에 압류도장을 찍는 것이 체 비지의 담보제공 방법입니다.
담보의 종류에 따라 담보를 제공하는 방법에 차이가 있을 뿐이며, 토지담보라고 해서 반드시 토지등 기부등본에 압류표시를 해야만 하는 것은 아닙니다.
· 체비지 압류는 경기도 부담금 부과부서가 결정할 사항
경기도가 부과하는 부담금은 광역교통시설부담금(교통도로과), 농지보전부담금(농업정책과), 생태계보전협력금(환경정책과)등 3 가지로 농지전용허가(협의)만 취소가 가능한 데, 이미 2011년 8월 10일 납부협약서를 체결하고 납부 기한을 연장하였으나, 연장한 납부기한도 경과된 상태로 취소보다는 체비지 압류를 원한다고 봅니다.
2012년 10월 23일에 모산·영 신조합과 영신조합 임원이 경기도 의회에서 경기도와 협의한 결과 체비지 압류를 검토하겠다고 하였습니다. 그리고 경기도 부담금부과부서가 평택시에 답변한 문서의 “환지 계획인가는 인가권자가 판단할 사항이라는 단서”는 환지계획인가 에 대한 의사표시가 아니고, 도시 개발법 제29조에 환지계획 인가권자가 시장이므로 권한을 침범하지 않겠다는 의사표시입니다.
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