서울시 서초구 서초대로 301 9층
│ TEL 02)596-9997
정은 정소유인 대지와 그 지상 2층 건물에 대해 을을 근저당권자로 한 근저당권을 설정해 주었습니다. 이후 정은 기존 건물은 가게로 쓰고 3층을 증축하여 주택으로 이용하기 위해 건축허가를 받아 위 2층 건물을 3층으로 증축하였습니다. 그런데 변제기가 되어서도 을에 대한 차용금을 갚지 못하자 을이 경매를 신청하여 위 증축부분까지 포함하여 경매를 청구하였고 그에 따라 병이 대지와 건물을 경락받았습니다. 병은 갑에게 위 대지와 건물을 명도해 줄 것을 요구하고 있습니다. 정은 대지와 지상의 2층 건물까지라면 몰라도 정이 증축한 3층에 대해서는 명도해 줄 수 없다고 하고 있습니다. 정은 주택으로 사용 중인 3층을 명도하여 주어야 하는가요?
해설) 명도해 주어야 합니다.
먼저 근저당권의 효력범위부터 살펴보면, 근저당권은 근저당권이 설정된 부동산에 대하여 효력이 미치는 것은 당연합니다. 따라서 본 건 을의 근저당권 역시 정의 소유인 대지와 그 지상의 2층 건물에 대해서 효력이 미칩니다.
그런데, 문제는 증축된 3층인데 이것은 처음 근저당권 설정시 근저당목적물은 아니었습니다. 그러므로 근저당권의 효력이 미치지 않는다고 보아야 할 것인데, 민법 제358조가 “저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다”라고 규정하고 있어 위 3층이 저당부동산에 부합된 것인지 여부를 검토해 보아야 하겠습니다.
이 점에 관해 우리 판례는 “건물이 증축된 경우에 증축부분이 기존 건물에 부합되는지 여부는 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라 그 용도와 기능의 면에서 기존 건물과 독립된 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지 여부를 가려서 판단하여야 할 것(85다카246 판결)”이라고 판시한 바 있습니다. 즉, 건물의 구조와 용도, 기능을 살펴보아서 독립된 소유권의 객체가 될 수 있다면 부합을 부정하고, 독립된 소유권의 객체가 될 수 없다면 부합을 인정하겠다는 것입니다.
이러한 기준을 가지고 사례의 경우를 보면 우선 기존의 1, 2층과 구별되는 3층 부분은 구조상 독립성이 있다고 판단되며, 주택으로 쓰던 1, 2층과 달리 가게로 쓰려고 만들었다고 하므로 기능과 용도상에도 독립성을 가지고 있다고 판단됩니다. 따라서 부합은 인정되지 않으므로 3층 부분에까지 저당권의 효력이 미치지는 않습니다. 그렇다면 경락인 병은 저당권의 효력이 미치지 않는 3층 부분에 대해서 소유권을 주장하기 어려울 듯합니다.
다만, 우리 민법상 저당권의 효력이 미치지 않더라도 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있는 권리를 부여하여 두고 있는 것이 있는데 그것이 바로 민법 제365조의 일괄경매청구권입니다. 일괄경매청구권의 내용은 “토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다.”는 것입니다.
사례의 경우 갑은 건물뿐 아니라 대지에 대하여도 근저당권을 가지고 있고 따라서 대지에 대한 근저당권 설정 후 건물 3층 부분이 증축된 이상 갑은 건물 3층 부분에 대하여 일괄경매청구권을 가진다고 볼 것입니다.
따라서, 건물 3층 부분은 근저당권의 효력이 미치지는 아니하나 을이 일괄경매청구권에 의해 경매를 신청하여 병에게 경락되었던 것이라면, 정은 건물의 명도를 거부할 수 없고 건물경락대금 중 건물 3층 부분에 해당하는 금액을 달라고(배당요구)하는 수밖에 없을 것입니다.