법무법인 해송

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병은 갑으로부터 주택을 임차하여 전입신고를 마치고 거주하고 있습니다. 그런데, 갑은 병이 거주하고 있는 임차주택을 을에게 양도하여 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 이런 경우 병은 새로운 소유주인 을에 대하여 임차권을 주장할 수 있나요. 임대차기간이 만료되면 보증금은 누구에게 받을 수 있나요?

해설) 을에게 임차권을 주장할 수 있으며 보증금은 새로운 소유주인 을에게 받아야 합니다.

원래 임대차는 임대인과 임차인간의 계약에 불과하여 등기하지 않으면 제3자에게 대항할 수 없습니다. 그렇기 때문에 임대인이 임대차계약을 체결한 후 주택의 소유권을 제3자에게 넘긴 경우 임차인으로서는 제3자에게 임차권을 주장할 수 없어 신소유자의 요구가 있으면 언제라도 집을 비워주어야 합니다.

그러나 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인의 경우 제3자에 대하여 임차권을 주장할 수 있습니다(법 제3조 제1, 2항). 즉, 임대인이 주택의 소유권을 제3자에게 넘긴 경우라도 임차인은 새로운 소유자에 대하여 임차권을 주장하여 임대차기간의 만료시까지 임차주택을 적법하게 사용, 수익할 수 있습니다. 이러한 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추기 위해서는 임차인은 주택을 인도받고 전입신고를 하여야 합니다(주택임대차보호법 제3조 제1항).

따라서 만일 주택에 거주하고 있으나 주소를 다른 곳에 두고 있다면 새로운 집 주인에 대해서 임차권을 주장할 수 없습니다. 한편 주택임대차보호법 제3조 제2항에는 “임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정되어 있습니다. 이는 임차주택의 새 주인은 종전의 임대인을 대신하여 새로운 임대인이 된다는 것입니다. 따라서 임대차기간의 만료시 임차인은 새주인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

반면, 구 소유자는 주택의 양도와 함께 임대인의 지위를 모두 신소유자에게 넘기고 자신은 기존의 임대차계약관계로부터 완전히 벗어나 임차인에 대한 채무를 면하게 됩니다(86다카1114판결). 그러므로 임차인은 구 소유자에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 없습니다(물론 대항력을 갖추지 못한 임차인은 구 소유자에게 임차보증금의 반환을 청구하여야 합니다).

그리고 이러한 주택임차인의 대항력은 주택 양도의 경우만이 아니라 저당권의 실행이나 강제집행에 의하여 건물이 제3자에게 경락된 경우도 적용됩니다. 또한 주택의 전소유자와 임대인인 현소유자 간의 매매계약이 해제되어 주택의 소유권이 전소유자에게 복귀하게 되는 경우에도 임차인이 계약 해제 이전에 주민등록과 주택의 인도를 마쳤다면 임차인은 주택의 전소유자에게도 임차권을 주장할 수 있습니다(96다17653판결).

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