법무법인 해송
 
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  병은 저당권 등이 전혀 설정되어 있지 않는 아파트를 전세금 5천만 원에 임차하여 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤으며, 확정일자까지 받았습니다. 그런데, 그 후에 위 아파트에 근저당권이 설정되었고, 집주인이 채무를 변제하지 못하여 근저당권자가 경매를 신청하여 현재 경매절차가 진행 중에 있습니다. 이와 같은 경우 병은 어떠한 권리를 가지나요

해설) 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금을 돌려 받을 수도 있으며, 경락인에 대하여 임차권을 주장하여 임대차기간이 종료할 때까지 계속 거주하다가 경락인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수도 있습니다.

  병은 근저당권이 설정되기 전에 주택의 인도를 받고 전입신고까지 마쳤으므로 대항력을 취득하였습니다. 따라서 근저당권이 실행되어 제3자가 경락을 받게 된다고 하더라도 경락인은 임대인의 지위를 승계하게 되므로 병은 임대인에 대하여 임차권을 주장하여 임대차기간이 종료할 때까지 위 아파트에서 계속 거주하다가 임대차기간이 종료하면 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 한편, 병은 확정일자까지 받아 두었으므로 우선변제권을 가지기도 합니다. 그러나 대항력을 가지고 있는 임차인인데다가 아직 임차기간도 남아 있는 상태이므로 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금을 돌려 받을 수 있을지 의문이 들기도 합니다. 그러나 대항력있는 임차권자라고 하더라도 임차주택이 임대차기간의 만료전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다는 것이 대법원의 판례입니다(94다37646호 판결). 따라서 병은 배당요구를 하여 경락대금 중 보증금에 해당하는 부분을 회수해 갈 수도 있을 것입니다.

  그런데, 만일 이러한 경매절차에서 경락대금이 너무 적어서 보증금을 모두 변제받지 못하는 경우 나머지 보증금을 누구에게 청구할 수 있을 것인지 문제가 됩니다(이는 보통 확정일자를 받지 못하여 최우선변제권만 인정되는 임차인의 경우 발생할 수 있는 문제입니다). 일단 보증금 전액을 변제받지 못하였다면 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 보아야 합니다. 또 임대차관계의 존속을 인정하는 이상 대항력있는 경락인은 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의해 임대인의 지위를 승계하는 것으로 보아야 할 것입니다.  따라서 임차인은 경락인에 대하여 남은 임대차보증금의 반환을 청구하여야 할 것입니다.

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