법무법인 해송
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갑은 23년 전 과수원 400평을 매수하여 배를 재배하고 있습니다. 그런데 1년 전 시청 직원이 말하길, 갑의 과수원이 국가의 잡종재산인 토지 70평 정도를 침범하였으니 변상금을 납부하고 그 뒤로 계속해서 사용하려면 대부계약을 체결하여야 한다고 하였습니다. 그래서 갑은 변상금 을 내고 대부계약을 체결하여 현재까지 대부료를 지급하고 있습니다. 그런데 주위 사람들 말 을 들어보니 갑이 그 땅에서 오랫동안 농사를 지어 왔기 때문에 갑이 소유권을 취득할 수 있다 고 합니다. 갑이 소유권을 취득할 수 있나요.
해설) 소유권을 취득할 수 없을 것으로 보입니다.
갑은 우선 매수한 과수원 중 국가 소유의 잡종재산인 토지 70평을 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점 유하여 왔으므로 국가에 대하여 소유권이전등기청구 를 할 수 있을 것 같기도 합니다. 국유재산이라는 점이 문제가 될 수 있겠으나 국유재산 중 잡종재산은 다른 행정재산 등과 달리 시효취득할 수가 있습니다(국유재 산법 제5조 제2항, 지방재정법 제74조 제2항 등 참조).
그러나 점유취득시효가 완성되었다고 하더라도 그 이후에 이를 포기하였다고 인정되면 소유권이전등기 를 청구할 수 없습니다. 갑은 22년이 경과하여 취득시 효가 완성된 다음에 취득시효의 완성을 주장할 수 있음 에도 불구하고, 변상금을 납부한 것은 물론 대부계약까 지 체결하였으므로 취득시효의 이익을 포기하였다고 판단될 가능성이 높습니다.
우리 대법원 역시 “국유재산을 점유하여 취득시효가 완성된 후 국가와 국유재산대부계약을 체결하고 대부 료를 납부한 사실만으로는 취득시효완성의 이익을 포 기하는 적극적인 의사표시를 한 것으로 보기는 어렵지 만, 그러한 대부계약이 아무런 하자 없이 여러 차례에 걸쳐 체결되었다거나 단순히 대부계약의 체결에 그치 지 않고 그 계약 전에 밀린 점용료를 변상금이란 명목 으로 납부하는 데까지 나아갔다면 그러한 대부계약 체 결이나 변상금 납부는 국가의 소유권을 인정하고 취득 시효완성의 이익을 포기한다는 적극적인 의사표시를 한 것으로 봄이 상당하다(97다53304 판결)”고 판시하 고 있습니다. 이렇게 보면 갑은 대부계약은 물론이고 변상금까지 납부한 이상 취득시효의 완성을 포기하였 다고 보아야 할 것입니다.
물론 갑은 취득시효의 완성사실을 알지 못하고서 그 와 같은 행동을 하였다고 주장해 볼 수도 있습니다. 그 러나 그러한 점에 관하여 우리 대법원은 “취득시효완 성 후에 그 사실을 모르고 당해 토지에 관하여 어떠한 권리도 주장하지 않기로 하였다고 하더라도 이에 반하 여 시효주장을 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 신의 성실(信義誠實)의 원칙상 허용되지 않는다(96다24101 판결)”고 판시한 바 있습니다. 따라서 이와 같은 주장도 받아들여지기 어려워 보입니다.
참고로 취득시효 완성 전에 국유재산에 대하여 대부 계약을 체결하고, 변상금을 납부한 사정이 있다면 어떻 게 될 것인지 살펴보겠습니다. 원래 시효의 이익은 시 효가 완성되기 전에는 포기할 수 없습니다. 따라서 이 때는 시효이익의 포기의 문제는 발생할 수 없습니다. 그러나 판례는 이러한 경우 점유자는 국가의 소유권을 승인하고 토지를 점유하였다고 볼 수 있으므로 자주점 유가 아니라 타주점유라고 보아 취득시효의 완성을 부 정하고 있습니다(97다52936 판결).
이를 판단하기 위해서는 결국 차용 당시 갑에게 채무 를 변제할 충분한 자력이 있는지, 차용금을 변제할 대 책을 가지고 있었는지, 또 차용금을 어떠한 용도로 사 용하였는지 등과 같은 객관적인 사정을 살펴보아야 할 것입니다.