미군기지 이전, 평택항 개발, 삼성전자 고덕산단 분양계약 체결 등 각종 호재만 부각된 평택지역에 20여개의 민간제안 도시개발사업지구가 지정되거나 추진되면서 수요자 없는 택지개발로 인한 도시 공동화가 심각하게 우려되고 있다.
24일 평택시와 건설업체 등에 따르면 최근 수년 동안 평택항 개발, 미군기지 이전, 삼성전자 고덕산단 분양계약 체결 등 각종 개발 청사진이 제시되면서 평택시가 용이·서재·배미·안중송담지구 등 4개 구획정리 택지지구 개발에 나섰으며, 토지주택공사도 청북·소사벌·고덕국제화지구 등 3곳에서 대규모 택지개발을 벌이고 있다.
여기에 민간제안 도시개발사업으로 현촌지구, 지제·세교지구, 영신지구 등 19곳이 추진되면서 평택지역에만 22곳이 넘는 택지개발사업이 추진되거나 예정돼 있다.
이같은 택지개발 붐은 평택시가 각종 개발로 유입되는 인구를 당초 80만명으로 예측하면서 공공기관은 물론 민간사업자까지 택지개발에 나서기 시작하면서 ‘공급과잉’의 우려를 낳고 있다.
◇ 수요없는 택지조성
지난 2008년 7월 5일. 청북지구에서 분양에 나선 이안, 풍림 등 두 개의 아파트 청약자 접수를 한 결과 단 1명만이 신청하는 해괴한 기현상이 발생하는가 하면, 최근 용이동 푸르지오 2차 아파트 역시 입주 1년여 만에 분양계약이 이루어지기도 했다. 여기에 더해 평택의 노른자위라는 비전동 소사벌지구에서 첫 번째로 분양한 효성아파트 역시 지난 8월부터 입주를 시작했으나 분양율이 저조해‘암흙의 분양’상태다.
이와함께 2008년부터 모산·영신지구를 시작으로 20여개 민간제안 도시개발사업이 우후죽순식으로 도시개발을 서두르고 있다. 19개 지구에 면적은 총 1036만㎡, 세대수 6만8431가구, 인구 19만1108명에 달하는 규모의 도시개발사업이 진행되고 있다. 평택시에서 진행되고 있는 민간도시개발사업들이 경기침체 등으로 적절한 시기를 놓치고 막차를 탄 것 같은 상황을 보이고 있어 평택시 발전의 “잃어버린 10년 고통받는 10년”으로 갈까 걱정이 앞선다는 지적이다.
이러한 가운데 현재 추진되고 있는 민간제안 도시개발사업은 착공에 들어가 분양을 앞둔 현촌지구가 3000세대, 그 외 환지계획 인가를 받은 안정지구 960세대, 실시계획 인가를 받은 모산영신, 동삭, 영신, 세교, 동삭세교, 신흥, 용죽, 소사2, 가재지구에 총 27174세대, 구역지정 및 개발계획 인가를 받은 소사3, 지제세교, 화양, 동삭2 지구가 총 28902세대, 구역지정요청 및 제안서를 제출한 고평, 가곡, 인광1, 가곡2 지구가 총 8946세대 등 총 68982세대다.
그러나 평택지역에는 단기간 인구 유입요인이 극히 미진한 상태로 올해 분양된 소사벌지구 효성(1058세대)과 재건축 아파트인 롯데캐슬(145세대)이 분양을 참패를 겪어 앞으로 추진되는 민간제안 도시개발 택지지구의 대규모 미분양 사태가 예견되고 있다.
특히 대규모 공공택지인 소사벌택지 1만6395세대와 고덕평화도시 5만4267세대의 대규모 물량이 쏟아질 계획으로 민간제안 도시개발의 택지분양은 더 더욱‘암흙의 터널’신세로 전락할 우려가 큰 상태다.
이에 따라 아파트 공급과잉에 따른 도심 공동화현상은 물론 미분양에 따른 업체들의 자금난 등으로 지역경제가 큰 어려움을 겪을 것으로 우려되고 있다.
부동산컨설팅 업체 A씨는 “그동안 평택시가 개발호재만 강조해 공공택지나 민간제안 도시개발 택지를 무더기로 인가해 건설업체가 평택으로 몰려들었다”며 “당분간 평택시의 인구유입은 저조할 것이며 미군부대 이전이나 평택항 개발, 삼성전자 고덕산단 입주 등 개발요인도 민간아파트 분양을 충족하기에는 수년이 걸릴 것으로 전망된다”고 말했다.
이에 대해 시 관계자는 “정부의 정책변화로 분양시장이 경직돼 있어 분양률이 저조하지만 당초 개발계획이 순조롭게 추진돼 장기적으로는 일정하게 해소될 것으로 전망된다”고 말했다.
◇ 과잉투자 부작용 ‘경고’
최근 ‘2020년 평택 도시기본계획’으로 확정된 평택시의 2020년까지 인구 배분물량(40만1000명)의 약 46%에 해당하는 규모다. 여기에 고덕평화신도시(5만4182가구, 17만명), 황해경제자유구역, 평택항 배후신도시 개발이 완료되면 최소 30여만명의 인구가 유입될 것으로 평택시는 보고 있다. 이렇게 되면 2020년 인구계획(80만명)을 훌쩍 뛰어 넘을 것이라는 게 평택시의 진단이다.
그러나 이로인해 우후죽순 격으로 추진 중인 중ㆍ소 규모 도시개발사업에 대한 우려의 목소리가 높다.
최근 분양한 평택 청북지구와 소사벌지구도 같은 케이스로 볼 수 있다. 우선 평택시는 기존 공급물량은 현재 거의 없다. 하지만 평택항을 기점으로 한 황해경제자유구역이나 고덕지구, 미군기지 이전, 삼성전자 고덕입주 등 각종 개발 재료가 부각되면서 인구 유입요소가 발생하기도 전에 아파트 공급과 택지조성만 우후죽순 이뤄지고 있다.
2008년 분양한‘용이1차 푸르지오’2010년 분양한‘용이2차 푸르지오’를 포함 1646세대, 2010년 6월 480세대를 분양한 용이동 ‘반도 유보라’아파트, 지난해 431가구를 분양한 청북지구 한내들 아파트, 1943가구 대단지 아파트를 분양한‘장안마을 코오롱 하늘채’역시 미분양 사태로 고전을 면치 못하고 있다.
이에 민간 택지개발사업만 20여 곳에서 추진되는 등 평택지역의 공급과잉은 여간해서 해소되기 어려울 전망이다.
이같은 미분양 요소는 그다지 차별성이 없음에도 '배짱 분양가'를 밀곤 나간 경우다. 대표적인 사례가 지난해 4월 분양한 소사벌지구 효성 백년가약 아파트다.
1058세대 이상 규모로 민간 택지로선 미니 도시급에 해당하는 대규모 단지인 이곳은 평택의 중심이라는 입지 면에서도 뛰어나고 무엇보다 선호도가 가장 큰 30평대 주택으로만 구성됐다는 점에서 일반 공공택지를 능가한다는 평가를 받았던 곳이다.
하지만 이들 단지의 문제는 과다한 분양가, 유입수요 판단미스다. 이 단지는 모두 3.3㎡당 900만원 이상의 분양가를 책정, 주변시세를 크게 웃도는 분양가를 내세웠지만 8월 입주 후 현재까지도 분양실적은 미미한 상황이다.
반면 부동산경기 침체로 분양시장이 고전을 면치 못하는 가운데 평택 서재자이 아파트 802세대는 분양 3개월만에 모두 분양돼 화제가 되기도 했다. 아파트 계획단계부터 설문조사를 통해 소비자들이 원하는 특급 브랜드ㆍ저렴한 분양가ㆍ중소형 규모를 중점 반영했고, 평택시 도시공사가 시행을 맡아 소비자들에게 신뢰성을 줬다는 평가다.
경기개발원의 한 연구원은 “오산·평택 등 인근 도시들이 가지고 있는 원론적인 문제로 평택시가 경험하고 있는 인구증가세의 둔화 내지 정체는 일시적 현상이 아니라 평택시에서 많은 개발사업이 중지·지연되고 있는 이유를 인구증가현상의 둔화에서 찾을 수 있다.”고 지적했다.
그는 또 “전국적인 부동산 경기 침체로 평택지역 대규모 도시개발 사업 추진 일정이 계속 지연되고 있는데, 한 예로 인구 4만 명 규모로 건설을 추진했던 소사벌 택지개발지구는 일부 시공사가 분양사업을 포기하고 떠난 상황이며 미군기지 이전계획은 연기되고, 고덕국제신도시도 당초 계획보다 지연되고, 지제·세교, 서재, 용죽지구 등 민간제안개발기구 역시 추진이 장기적 지연될 것으로 보여 택지 조성계획의 재조정이 필요한 시점”이라고 말했다.
이와함께 전진규 전 경기도의원은 평택포럼의 한 세미나에서 “평택에는 19개 지구의 민간제안 도시개발사업에 면적은 총 1047만㎡, 세대수 6만8982세대, 인구 18만9094명에 달하는 규모의 도시개발사업이 진행되고 있고, 도시개발사업과 뉴타운(도시재정비)사업, 토지구획정리사업 등 공공부문과 민간제안의 주택재개발 사업의 규모도 1621만㎡에 달한다.”며 “평택시에서 일어나고 있는 사업들이 적절한 시기를 놓치고 막차를 탄 것 같은 상황을 보이고 있어 평택 발전의“잃어버린 10년 고통받는 10년”으로 갈까 걱정하는 사업 중 하나“라고 주장했다.
전 의원은 또 “평택의 성장발전이 지연되고 후진성을 면치 못하고 있는 원인 중 하나를 평택의 인구유입정책 실패”라며 “도시발전이 수원에서 화성, 오산 순서로 내려오는데 평택이 인구유입 정책과 택지개발을 소홀히 해 위로는 화성에 인구를 빼앗기고, 아래로는 공도에 빼앗기는 심각한 문제가 발생했다.”고 주장했다.
이밖에 비전동의 이 모씨는 “민간제안 도시개발사업이 해당지역 주민들 중심으로 조합을 결성해 추진하는 개발사업이기는 하나 평택시가 향후 인구추이를 토대로 인구유입 전망을 통해 택지 조성계획을 수립, 민간도시개발사업을 인가해야 하는데 너무 안일한 행정계획이었다.”고 주장했다.
한편 평택시는 도시개발법에 의거, 실시계획 인가 후 2년 이내 사업 미착수 시, 행정처분으로 시행자 지정 취소나 실시계획인가 취소 시, 시행자의 부도,파산 등 이와 유사한 사유로 목적 달성이 어렵다고 인정될 시, 시행자로 지정된 자가 구역지정 고시일로부터 1년이내(6개월범위내 연장가능)인 경우 지정권자의 시행자를 변경할 계획이다. 또한 시는 실시계획인가 미 신청시, 구역지정 후 2년이내 개발계획 미 수립인 경우와 3년이내 실시계획 미 신청인 경우 도시개발법 제10조에 의거 민간도시개발사업의 구역지정을 해제할 방침이다.